O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou tese jurídica que impacta diretamente a vida condominial e o mercado de locações por plataformas digitais, como o Airbnb. Em um posicionamento que reforça a autonomia da coletividade, o Tribunal Superior tem admitido que os condomínios edilícios exclusivamente residenciais podem, sim (infelizmente ou não), proibir ou impor restrições significativas à locação de unidades autônomas por curta temporada.
Em que pese entendermos que exista um Principio Maior que permite a disposição de seus bens e o livre comercio o que beneficia os empreendedores que usam a plataforma do Airbnb para gerir seu empreendimento, devemos ter cautela com esse novo poscionamento da Corte Superior.
Entenda a Decisão: Natureza Residencial versus Atividade de Hospedagem
O cerne do entendimento do STJ reside na distinção fundamental entre a locação residencial (típica ou por temporada) e a atividade de hospedagem remunerada por curta duração, oferecida por meio de plataformas como o Airbnb.
Finalidade Residencial: Se a Convenção do Condomínio estabelece a destinação exclusivamente residencial das unidades (o que é o caso da maioria dos edifícios), a locação atípica de curtíssimo prazo, com alta rotatividade, passa a ser vista não como um mero aluguel, mas como uma atividade comercial/hoteleira.
Desvirtuamento da Finalidade: A alta e constante rotatividade de hóspedes é interpretada pelo STJ como um desvirtuamento da finalidade residencial do prédio. Esse uso pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos demais condôminos, legitimando a intervenção da coletividade.
A Corte considerou que o sistema de reserva de imóveis por diárias se assemelha mais a um contrato atípico de hospedagem, que possui regulamentação própria e diferente da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
O Poder da Convenção Condominial
O ponto crucial da jurisprudência do STJ é a validade e a força normativa da Convenção do Condomínio.
Conforme o Código Civil (art. 1.336, IV), é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação. Assim, se a Convenção, aprovada pelos proprietários, estabelece a finalidade estritamente residencial, a proibição de uso comercial ou de hospedagem por curta temporada torna-se plenamente legítima.
⚠️ Atenção: A proibição não é automática em todos os condomínios. Ela é válida para aqueles que possuem cláusula expressa na Convenção destinando o edifício exclusivamente para fins residenciais, ou que, em Assembleia Geral, decidam impor tal restrição.
Quais os Próximos Passos para Proprietários e Condomínios?
Para Condomínios e Síndicos:
Revisão da Convenção: É fundamental verificar a redação da Convenção. Se a destinação é apenas “residencial”, o condomínio deve avaliar a convocação de uma Assembleia para incluir ou reforçar a proibição expressa de locações por plataformas digitais de curta temporada.
Aprovação Qualificada: A alteração da Convenção exige o quórum de dois terços dos condôminos, conforme o Código Civil.
Para Proprietários (Anfitriões de Plataformas):
Análise da Convenção e Regimento Interno: Antes de disponibilizar o imóvel, o proprietário deve obrigatoriamente consultar os documentos internos do condomínio.
Risco Jurídico: O proprietário que descumprir a regra condominial devidamente estabelecida corre o risco de ser acionado judicialmente pelo condomínio, podendo ser obrigado a cessar a atividade e pagar multas.
O direito de propriedade, embora constitucionalmente garantido, não é absoluto e encontra limites na função social da propriedade e nas normas condominiais que visam proteger a segurança e o sossego da coletividade.
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Diante da complexidade do tema e do precedente do STJ, a busca por assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário e Condominial é essencial.
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Condomínios: Auxiliar na elaboração e revisão de Convenções e Regimentos Internos, garantindo a legalidade das cláusulas restritivas.
Proprietários: Analisar a situação específica do seu imóvel e condomínio, orientando sobre os riscos e as medidas legais cabíveis para defender seu investimento.
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